Piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile!
Postat la: 15.11.2022 | Scris de: ZIUA NEWS
După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere.
Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.
În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% - săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.
La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.
Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.
În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.
În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.
În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.
Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.
Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:
- Salariile au crescut substanţial - spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.
- Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 - 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur şi simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elveţieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulţi lei ca să acopere această creştere valutară.
Plus că au fost câţiva ani - 2009, 2010, 2011, 2012 - în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câştigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creştere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puţin decât în 2008.
Aceste creşteri ale cursului valutar la euro şi la francul elveţian au avut un impact major asupra preţurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la acelaşi nivel în lei.
- Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creştere susţinută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce măreşte rata doar cu dobânda.
De asemenea, pe piaţă sunt mai mulţi bani disponibili care aşteaptă oportunităţi, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiţi să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la preţurile de listă.
Teama este legată de creşterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflaţia dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed - banca centrală americană - de a majora mai mult dobânzile. În Europa se aşteaptă noile date legate de inflaţie. BCE - Banca Centrală Europeană - va mai majora dobânda de referinţă, dar acest lucru este deja asimilat de piaţă. Deja pieţele se aşteaptă la o creştere de până la 3% la euro.
La Bucureşti BNR a majorat marţi dobânda de referinţă cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puţin decât se aştepta piaţa, care miza pe o creştere de 0,75%-1%.
Vineri au venit şi datele legate de inflaţie unde, după mult timp, avem o scădere a inflaţiei de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).
ROBOR-ul, care urmăreşte mai mult evoluţia inflaţiei, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, faţă de 8,23% în urmă cu două săptămâni.
Cine ştie, poate şi investigaţia Consiliului Concurenţei privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influenţă "pozitivă" la această scădere.
De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanţelor a reuşit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piaţă au scăzut de la peste 9% la 8,3%.
Dacă teoria care se vehiculează acum pe piaţă, că scăderea economică şi recesiunea care se întind în America şi în Europa vor scădea inflaţia, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariţia primelor semne.
Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piaţa imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va creşte, după aceea s-ar putea să vedem o dezgheţare a pieţei imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârşit cu banii aştepând scăderea preţurilor, iar la primele semne de creştere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.
Cristian Hostiuc
-
An electoral ciudat: anul independenților
Sunt bune șanse ca alegerile europarlamentare să fie câștigate de suveraniștii din AUR. Bineînțeles dacă facem o socotea ...
-
Geoană - Gușă în finala prezidențială!
Ieri, spre seară, tabloul alegerilor prezidențiale s-a schimbat brusc. Într-un fel, chiar s-a răsturnat. Și s-a născut s ...
-
Războiul din Ucraina și gazele platoului continental al Mării Negre
Strategic, dacă Putin reușește să ocupe Odessa, Ucraina va fi închisă ca într-o cutie - fără ieșire la mare și fără logi ...
-
CSAT degeaba. Spionii rămân invizibili!
Este de râsul curcilor. S-a întrunit CSAT. Pentru a dezbate și a aproba, nici mai mult și nici mai puțin, decât raportul ...
-
Lucian Bode a văzut șacalii. Cine-i prinde?
Învățat despre utilitatea glonțului magic, Lucian Bode a lansat cel mai consistent mesaj de campanie electorală: "În vre ...
-
Sebastian Burduja, agent la bursă pentru NuScale
O afacere aproape falimentară în Statele Unite este îmbrățișată și asumată cu entuziasm de Sebastian Burduja, ministru a ...
-
Nu este despre ceea ce se vede. Este despre ceea ce credeti ca se vede!
Pe asta se si bazeaza unele tehnici de imagine, manipulare sau dezinformare! Culmea, adevarul este intodeauna la suprafa ...
-
Atacul Iranului e o mutare de șah geopolitic extrem de iscusită
Așa cum presupuneam ieri dimineață, când am analizat la cald atacul Iranului asupra Israelului, au fost servite publicul ...
-
Când te întorci din morți!
De un an m-am luptat cu moartea. E o glumă să spun că eu! Nu! Nicicum! Nu aveam sorți de izbândă nicicum la câte păcate ...
-
Iranul dă șah Israelului și Americii
În Orientul Mijlociu, în această dimineață, războiul nu este (deocamdată) mai mare decât era ieri. Iranul a tras un foc ...
-
Mult zgomot pentru mai nimic
Mult zgomot pentru nimic (Much ado about nothing) este o comedie romantică, una dintre marile comedii ale marelui Will. ...
-
PNL este pe cale de dispariţie la Satu Mare
În ultimele două săptămâni s-a declanşat o hemoragie puternică în organizaţia PNL Satu Mare, condusă de deputatul Adrian ...
-
Sensul păcii
Nimeni nu s-a îndoit de cunoașterea istoriei și politicii de către Helmut Schmidt. Ministru al economiei, al apărării, c ...
-
Motrenismul
În istoria Regatului român, probabil cea mai suveranistă perioadă din istoria poporului român, au existat mai multe cure ...
-
Bonsaiul francez și belicoasa Maia
Emmanuel Macron a declarat că vrea să trimită trupe terestre în Ucraina. Într-un schetch de stand up, un comedian ucrain ...
-
S-a dus ultimul anti-imperialist! Ilie Șerbănescu a prevăzut, încă din anii '70, expansiunea multinaționalelor
Ilie Șerbănescu a plecat puțin. Avea 81 de ani. Era măcinat de-o boală ascunsă, dar și de suferința că televiziunile i-a ...
-
Condiția mea pentru George Simion e fermă!
Ca să fie clar, hai să vorbim despre ce s-a întâmplat de fapt până acum, pentru că au trecut două săptămâni de când, în ...
-
De ce se teme ca de moarte George Simion?
În fosta cetate de scaun a Târgoviștei, echipat corespunzător, în costumul lui Vlad Țepeș, liderul AUR a dezumflat un ba ...
-
Dictatura OMS
Peste aproape două luni, între 27 mai și 1 iunie, la Geneva, cea de-a 77-a adunare a Organizației Mondiale a Sănătății v ...
-
Guvernul Bulă: minciuni frumoase la Bruxelles și realități mizere acasă!
Înainte de revoluție au circulat nenumărate bancuri, care exprimau plastic natura duală a realităților românești: vitrin ...
-
Amantlâcul (politic) salvează România!
Dacă urmăriți politica din România, și sigur o faceți, fie măcar din cauza prețurilor care explodează deja de mai bine d ...
-
Viitorul luminos: absența dezbaterii și a confesiunii
„Preocuparea pentru imagine - nota Ion Cristoiu într un text -, vizează în politica de azi preocuparea pentru impresia l ...
-
Europa unită de astăzi
Europa unită are realizări certe, precum pacificarea continentului, amplificarea circulației bunurilor și persoanelor, d ...
-
Caracatița Raed Arafat
Din nou scriu despre o întreagă încrengătură în epicentrul căreia se află Raed Arafat. Care nu este un oarecare. Am prez ...
-
Anunțul candidaturii lui Cozmin Gușă la Primăria Capitalei susținut de AUR se află prosperitatea bucureștenilor și consolidarea mișcării suveraniste în România
Anunțul momentului, făcut de consultantul politic Cozmin Gușă la Realitatea PLUS! Care este decizia care va schimba radi ...
-
Mai înțelege cineva ceva din politica americană?!
„Mai puțină lume știe că Chicago, Illinois, a fost orașul din SUA unde a luat ființă Partidul Comunist American (PCA), î ...
-
Românii au o existență parțială
Românii nu pot fi bănuiți de vreo parțialitate (atitudine părtinitoare) față de un alt neam, chiar dacă au trăit în vasa ...
-
Dacă Valentin Lazea ar fi fost sincer măcar cinci minute...
România performantă sau România păcălită? Vestea cea mare: am depășit Ungaria! Și totuși BNR ne spune să ne cârpim haine ...
-
Proiect de pace durabilă
Anulată de două războaie în curs, Ucraina și Gaza, și umbrită de conflicte potențiale, precum cel din jurul Taiwanului, ...