Ce este mai rentabil, un depozit bancar sau o chirie imobiliară?
Postat la: 22.03.2023 | Scris de: ZIUA NEWS
În România, există percepţia/impresia că cea mai bună investiţie este să cumperi un apartament şi să îl dai în chirie.
Din chirie se plăteşte rata la bancă, iar în final rămâi cu apartamentul achitat. Când se vorbeşte despre investiţie imobiliară simplă întotdeauna se aplează la trecut pentru a justifica achiziţia unui apartament/garsoniere. Cu toţii ne aducem aminte perioada fabuloasă dintre începutul anilor 2000 şi toamna lui 2008, când, practic, preţul apartamentelor a crescut de 10 ori.
Şi acum îmi aduc aminte de exemplul în care un apartament de 2 camere în Capitală, la Lujerului, costa 12.000 de euro, iar pe vârful crizei imobiliare, vara lui 2008, ajunsese la 120.000 de euro. După ce a venit criza, în câteva luni, preţul acelui apartament s-a prăbuşit la 50.000-60.000 de euro, deci cei care l-au cumpărat pe vârf au pierdut jumătate din valoarea lui. Iar dacă adăugăm rata de la bancă, pierderea este mai mult de 100%.
Dar să lăsăm trecutul şi să revenim în zile de astăzi, în martie 2023. Cât de rentabil este să cumperi acum un apartament ca o investiţie pe termen lung? Pornim de la o garsonieră cumpărată în Capitală cu 55.000 de euro, la care mai adăugăm 5.000 de euro mobilatul, ceea ce duce preţul la 60.000. Chiria pentru această garsonieră este de 320 euro/lună.
Avem următoarele variante:
1. Dacă ai deja nişte economii în euro şi cumperi garsoniera fără credit, la chiria pe care o primeşti de 3.840 de euro pe an ajungi la un randament brut de 6,4%. Dacă din chiria pe care o primeşti pui bani de-o parte pentru întreţinere şi reparaţii, cel mai probabil ajungi la un randament net de 5% pe an. Când faci comparaţia cu un depozit bancar, unde acum dobânda a ajuns la 2,5% pe an, într-un caz fericit, rezultă că ai un câştig mai mare din zona imobiliară faţă de dobânda bancară.
Dacă ai noroc să crească piaţa chiriilor sau valoarea garsonierei să crească, tot ce este în plus faţă de valoarea achiziţiei este câştig net.
2. Dacă îţi cumperi garsoniera cu un credit în euro, unde dobânda este de Euribor Ă2 pp, rezultă că trebuie să plăteşti o dobândă de 4,5, chiar 5% pe an. Dacă faci comparaţie cu randamentul obţinut acum, rezultă că nu câştigi nimic. Poţi doar să câştigi dacă chiria creşte peste 320 de euro pe lună sau valoarea apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
3. Dacă ai lei sau euro pe care îi schimbi în lei şi pui banii la bancă la o dobândă de 7,5% pe an, cel puţin pe 3 ani cât sunt dobânzile acum, şi dacă cursul valutar leu/euro nu creşte, rezultă că este mai rentabil să îţi ţii banii la bancă, cel puţin pe termen scurt, versus câştigul pe care l-ai obţine prin închirierea apartamentului. Poţi să câştigi doar dacă chiria creşte şi dacă preţul apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
4. Dacă iei un credit în lei pentru a cumpăra acea garsonieră şi a o da în chirie, câştigul obţinut este de fapt o pierdere, pentru că plăteşti la bancă o dobândă de 8-9% la lei şi ai un randament al investiţiei din chirie de 5%, rezultând un minus de 3-4%. Poţi să câştigi doar dacă valoarea chiriei creşte şi preţul garsonierei se majorează.
5. Dacă iei un credit în euro la o dobândă de Euribor +2 pp rezultă un cost actual de 4,5-5%, ceea ce egalează randamentul obţinut din chirie. Poţi să câştigi doar dacă chiria creşte şi preţul garsonierei creşte.
Acesta este doar un calcul sumar pentru a arăta cât de complicată este o investiţie într-o simplă garsonieră. Sunt prea multe variabile pentru a da un răspuns la întrebarea ce este mai rentabil, să faci o achiziţie imobiliară, în cazul nostru o garsonieră, şi să o dai în chirie sau să îţi ţii banii la bancă, la dobânzile actuale, care sunt pe termen scurt.
Când dobânzile erau mici şi foarte mici era mult mai rentabil să cumperi un activ imobiliar, în cazul nostru o garsonieră, şi să îl dai în chirie. Câştigul obţinut era peste dobânda bancară, atât la lei, cât şi la euro. Când dobânzile cresc, randamentul unei investiţii imobiliare scade atâta timp cât chiriile nu cresc sau valoarea garsonierei nu creşte. Câteodată o investiţie imobiliară trebuie judecată şi prin uşurinţa cu care poţi să tranzacţionezi acea garsonieră, când ai nevoie de bani.
De obicei, dacă nu poţi să aştepţi, pierderea se face la „fire sale", ceea ce înseamnă o pierdere din investiţii. Chiria creşte, cum este cazul acum, când este criză, când dobânzile sunt mari iar lumea preferă să stea în chirie decât să rişte o investiţie imobiliară, mai ales că dobânzile sunt foarte mari. Valoarea apartamentelor creşte când trebuie să recuperezi declaje, cum a fost creşterea exponenţială din perioada 2000-2008; aceasta a fost o excepţie, irepetabilă.
Nu cred că cineva îşi imaginează că poate să dea pe garsonieră 55.000 de euro iar preţul ei să ajungă într-un deceniu la 600.000 de euro. În ultimii 10 ani, pe fondul revenirii economice, preţul apartamentelor a crescut cu 30-50%, adică sub 5% pe an. Chiriile au crescut de la 250.000 de euro la 320.000 de euro, adică aproape 30%, ceea ce înseamnă o creştere de 3% pe an.
Preţurile apartamentelor cresc dar şi ale chiriilor atunci când salariile cresc, când economia creşte, când lumea se grăbeşte să cumpere un activ imobiliar, ca o protecţie a banilor economisiţi. Este greu să spui cuiva ce este mai rentabil, să îşi ţină banii la bancă, într-un depozit, aceasta fiind cea mai la îndemână soluţie, sau să cumpere o garsonieră, pe care să o dea în chirie, astfel încât să se plătească singură.
Pe piaţa imobiliară nu este întotdeauna soare, te poţi trezi cu evenimente la care nu te-ai gândi, cum a fost COVID-ul, şi te poţi trezi că preţul apartamentelor rămâne pe loc sau chiar scade, iar valoarea chiriei se reduce. Plus că un activ imobiliar este destul de greu de vândut pese noapte, asta dacă nu vrei să îl dai la discount, pentru a face rost de bani. Depozitele bancare sunt lichide, poţi să îţi iei banii a doua zi. Într-adevăr, poţi să pierzi dobânda. Investiţiile imobiliare sunt bune doar dacă preţul de achiziţie este la discount, în rest, dacă cumperi garsoniera la preţul pieţei, câştigul adus este la limită.
Cristian Hostiuc
-
Un pseudo al treilea război mondial sau o adevărată „ciocnire a civilizațiilor"?
Momentul istoric actual global este deseori descris ca un posibil început al unui al treilea război mondial. Argumentul ...
-
Cum a fost posibil atentatul împotriva premierului slovac Robert Fico?
Ca să mă lămuresc, am întrebat pe cineva care se pricepe, un domn încă verde, deși a ieșit de ani buni la pensie, cum in ...
-
Coincidență? Mega-scandalul caselor președintelui, relansat înaintea summitului NATO
Unul dintre cele mai celebre procese din România ultimului deceniu stătea frumos în sertar cu praful tot mai gros pe el ...
-
Sârma pe care aleargă Mircea Geoană
Lovit din mai multe direcții, Mircea Geoană, secretarul general adjunct al NATO, aleargă literalmente pe sârmă în tentat ...
-
Avertismentul teribil al lui Erdogan privind NATO
Predicția lui Erdogan este teribilă și merită analizată cu cea mai mare atenție și cu teama că, în actualul context din ...
-
Victoria Anei Maria Pătru împotriva procurorilor abuzivi de la unitatea de elită a DNA
Ieri, 14 mai 2024, judecătorii FLORIN MIHAI POTCOAVĂ și IRINA RALUCA MANU din cadrul Curții de Apel București, Secția a ...
-
Disputa pe Patriot
O solicitare din partea președintelui Joe Biden și o aprobare din vârful buzelor, cu dus și întors, din partea președint ...
-
Globalism-progresismul la tot mai mare ananghie: Cînd Godzilla rage naționalist!
Curentul naționalist-suveranist se extinde tot mai mult în lume, în timp ce globalism-progresismul - neo-marxism deghiza ...
-
Concluziile vizitei lui Xi în Europa: trei lideri, un lacheu, o dădacă și fraiera de serviciu
Săptămâna trecută a marcat prima vizită a președintelui Xi Jinping în Europa din ultimii cinci ani, liderul chinez întâl ...
-
Să-l stârpim din timp la noi pe Omul-Eurovision!
Concursul Eurovision din weekend, deși nu s-a transmis în România, i-a speriat pe cei ce au văzut pe internet pozele afe ...
-
Avertisment și sfaturi pentru America
În trecutul istoric, de la nașterea sa și până la sfârșitul Războiului Rece, sau poate chiar până la prăbușirea celor do ...
-
Alo, PCR? Lăsați taxa pe Uter, interziceți terorizarea psihică a tinerilor
Că ați aflat, că nu, Guvernul României, cum s-o chema, că oricum toți par la fel, are în plan să salveze populația. Nata ...
-
Ce va fi a doua zi după alegeri?
În ultimii cinci ani, poziția financiară a statului român s-a îmbolnăvit cronic dar, politicienii, în loc să trateze boa ...
-
Conjurația prezidențială
În acest an în care, din nou, România își va alege președintele, ar fi necesar pentru însănătoșirea vieții noastre polit ...
-
Când armele vorbesc în locul dreptului internațional
Începând de pe 21 mai președintele ucrainean Volodimir Zelenski nu va mai fi nici măcar formal un președinte legitim. Ni ...
-
Mi-au dat lacrimile, ce frumos...
I-auzi, brâu! Mai știți marota lui Nicușor Dan cum a plătit el datoriile făcute de Gabriela Firea, cum se scufunda orașu ...
-
Nu vrem hub financiar, vrem operațiuni cu numerar. Se vrea reglementarea unei baze de date digitală totale
În Camera Deputaților - cameră decizională, se află 3 proiecte de legi:
-
Iohannis regretă primirea la Casa Albă
Președintele Klaus Iohannis regretă deja, probabil, vizita la Casa Albă: în loc de încurajări pentru șefia NATO ori ridi ...
-
Războiul împotriva Omului!
Un vânt rece de Moarte bate prin lume. Cineva a stabilit că suntem prea mulți și trebuie să fim decimați. Conform Marelu ...
-
Rețea mafiotă între distribuitori și retaileri împotriva fermierilor români!
Cea mai mare nenorocire care se abate asupra țării și asupra agricultorilor și fermierilor este că marile lanțuri de sup ...
-
Cine e Atlantic Council - ce-l premiază pe Iohannis în SUA - un afront la adresa românilor!
Acum câteva zile ați aflat că președintele nostru va fi decorat de către o organizație de care poate nu știți, îi zice A ...
-
Va fi oare umilită și învinsă China de Marele Proiect de conexiuni al UE?
„Un bun general câștigă bătălia înainte de a intra în luptă" spune lecția predată odinioară de Sun Tzu. S-ar putea să fi ...
-
Dragonul chinez descinde în Europa: se anunță o săptămînă geopolitică de foc
Intrăm într-o săptămînă care poate schimba foarte mult relații internaționale de maximă greutate, odată cu vizita președ ...
-
Ciolacu & Ciucă aruncă sute de milioane de euro pe stadioane
Năstase a făcut săli de sport. Elena Udrea a făcut bazine de înot. Acum Ciolacu şi Ciucă fac stadioane. Nu ştiu dacă sca ...
-
Legiunea Străină a plecat la război!
Emmanuel Macron, președintele Republicii Franceze, nu a vorbit degeaba. A pregătit de fapt terenul pentru ceea ce se înt ...
-
Regimul Putin pregătește turbo-patrioții
Al cincilea mandat al lui Putin va marca transformarea Rusiei în ceea ce comentatorii pro-Kremlin numesc o „putere revol ...
-
Klaus Iohannis s-a înfipt în buricul României
În funcție de speranța care îl animă, de perspectiva de a pune mâna pe un job internațional sau lipsa de perspectivă, pr ...
-
Război pe teritoriul Transilvaniei. Viktor Orban, UDMR și Guvernul României, contra Miklos Banffy
Vicepremierul Ungariei, Semjen Zsolt, a inaugurat, recent, clădirea reabilitată a fostului Hotel Melody din Cluj-Napoca, ...
-
O întrebare legitimă: totuși, cîte servicii fac interceptări în România?
Legal, singura instituție din România care avea dreptul să facă interceptări era, cel puțin pînă în 2016, SRI, prin inte ...
-
Soluția 3 D împotriva administrației #rezist a Bucureștiului
Deși lansată târziu în cursa electorală, Gabriela Firea a ajuns rapid să-i sufle în ceafă lui Nicușor Dan, fiindcă are s ...