Cum se vor prăbuși prețurile pe piața imobiliară. Cine va profita de pe urma valului de vanzari ale proprietatilor la preturi ridicole

Cât de mare va fi unda de șoc de pe piaţa imobiliară est-europeană? În Ungaria se vorbeşte de apariţia panicii pe măsură ce se adună facturile uriaşe la utilităţi. În Polonia, vânzările se prăbuşesc, dar preţurile continuă să urce.

Pe pieţele imobiliare mari sau ma­ture ale lumii este jale În unele locuri impactul este mai puternic, în altele este mai slab. În China s-au produs câteva falimente de renume. În SUA, de unde un colaps al pieţei imobiliare a produs criza financiară globală, preţurile scad, „în sfârşit", spun unii, şi scăderi mai ample sunt aşteptate pentru anul viitor.

Şi în Suedia, una dintre cele mai încinse şi scumpe pieţe imobiliare ale lumii, preţurile scad cu cea mai mare viteză de după 2013. Marea Britanie nu este nici ea ocolită de unda seismică. A rămas falia Europei de Est inac­tivă? Nu, şi vor fi trepidaţii şi aici, cred câţiva analişti, notează Ziarul Financiar. În Ungaria, după o creştere de peste un an şi jumătate, chiriile au stagnat în septem­brie, faţă de august. În Budapesta chiar au scăzut. Dinamica reflectă scumpirile generali­zate şi schimbarea regulilor privind utilităţile, scrie Hungary Today.

În capitală, stagnează şi preţurile aparta­mentelor vechi, motivul fiind scăderea inte­re­sului cumpărătorilor. Preţuri nominale în stag­nare şi inflaţie uriaşă înseamnă că preţu­rile reale scad. Dezbaterile dacă tendinţa va deveni naţională sunt multe. Iar multe depind de venirea unei crize a veniturilor. Ungaria se confruntă deja cu una dintre cele mai acute crize ale costului vieţii din UE.

Veştile alarmiste (pentru unii) nu lipsesc. Spre exemplu, Daily News Hungary scrie că din ianuarie pe piaţa imobiliară maghiară îşi va face apariţia panica. Adică tot mai mulţi oameni vor încerca să-şi vândă locuinţele pentru că nu mai pot face faţă cheltuielilor tot mai mari. O analiză a site-ul de specialitate Ingatlan.com a găsit că tot mai mulţi oameni încercă deja „să scape" de locuinţele lor.

Însă adevăratul tăvălug va veni după cea de-a doua sau a treia serie de facturi la utilităţi uriaşe. Cei care nu vor putea suporta povara se vor grăbi să-şi vândă casele, scrie szmo.hu. Dar vânzătorilor nu le va fi uşor. Până la urmă, cine ar vrea să cumpere ceva vândut tocmai pentru că este prea împovărător? După creşterea dramatică a preţurilor locu­inţelor în ultimii ani vine un val de scumpiri ale întreţinerii şi utilităţilor.

În acest context, este de aşteptat ca piaţa imobiliară să o ia în două direcţii: locuinţe efi­ciente la orice fel de consum, care nu necesită modificări, care sunt scumpe dar îşi menţin valoarea în timp, şi locuinţe neizolate, fără tâmplărie termopan, care se vor ieftini. Pot redeveni populare şi casele de dimensiuni mici, unde consumul de electricitate sau de agent termic este mic. Saltul spectaculos în tendinţă va putea fi observat după ce proprie­tarii primesc a doua sau a treia factură cu preţurile noi la utilităţi, adică în jurul Crăciunului.

Prin urmare, este de aşteptat ca în primele luni ale anului viitor oferta de locuinţe să crească sim­ţitor. În Polonia, piaţa imobiliară se confruntă cu un deficit uriaş, de 1,5-2 milioane de apartamente, scrie Puls Biznesu. Problema s-a acutizat după ce Rusia a invadat Ucraina, forţând sute de mii de ucraineni să se refugieze la vecinii polonezi.

Cu toate acestea, ritmul de construcţie încetineşte brutal, iar analiştii spun că acesta este rezultatul fricii dezvoltatorilor că cererea va continua să scadă şi că preţurile de pe piaţa imobiliară se vor prăbuşi. Datele băncii cen­trale arată că în cele mai mari şase oraşe numărul de apartamente vândute a scăzut în trimestrul II cu 53% faţă de aceeaşi peri­oadă a anului trecut.

Scăderea reflectă dobânzile ipotecare mai mari şi condiţiile de creditare mai scumpe. Însă în pofida interesului mai redus pentru achiziţionarea de locuinţe, preţurile au conti­nuat să urce. O explicaţie ar fi, portivit Warsaw Voice, dorinţa dezvoltatorilor de a men­ţine marjele, adică profitul. Statul polo­nez are un program vast de construire de lo­cu­inţe, dar acesta nu a funcţionat aşa cum s-a dorit. Creşterea dobânzilor şi scumpirea creditului sunt asociate cu inflaţia, care con­tinuă să accelereze. De aceea, cel mai pro­babil creditul se va scumpi şi mai mult pe mă­sură ce banca centrală va fi forţată să majo­reze dobânzile.

Acest lucru înseamnă condiţii şi mai dificile de finanţare a achiziţiilor imobiliare. În Polonia se vorbeşte de ceva timp ce un colaps al vânzărilor. În Europa, deci, pieţele publice emit de luni întregi semnale de alarmă cu privire la sectorul proprietăţii, indica­torul Stoxx 600 Real Estate prăbuşin­du-se cu 40% în acest an şi atingând valorizări nemaînregistrate de la cri­za financiară mondială. Însă de-abia acum începe să devină vizibil impac­tul real al sfârşitului erei banilor ief­tini asupra boomului de un deceniu al pieţei imobiliare europene.

„În prezent, avem o situaţie tip ring de dans, cu cumpărătorii şi vân­zătorii de o parte şi de cealaltă şi niciunul dintre ei dispus să intre în mijloc şi să danseze," comentează Ian Rickwood, fondator al Henley Investment Management. Acest lucru s-ar putea schimba în scurt timp în condiţiile în care companiile care caută refinanţări vor constata că costurile de finanţare au crescut până la cer. „Se va ajunge în mod inevitabil la vânzări forţate în rândul deţinători­lor de proprietăţi comerciale şi rezi­denţiale, spre câştigul investitorilor bogaţi în capital", arată Nicole Lux, de la Bayes Business School.

Şi în SUA preţurile locuinţelor şi-au schimbat direcţia, înregistrând în prezent cele mai pronunţate scă­deri lunare din 2009. Preţurile au scăzut cu 0,98% în august faţă de luna anterioară, după un declin de 1,05% în iulie. „Îm­preună acestea reprezintă do­uă luni de scăderi semnificative după mai mult de doi ani de creştere re­cord", notează Ben Graboske, preşe­dinte al Black Knight Data and Analytics. Piaţa rezidenţială pierde rapid din avânt, creşterea uriaşă a dobân­zilor creditelor ipotecare împingând accesibilitatea la cel mai scăzut nivel din anii '80.

Banca centrală americană se luptă să aducă inflaţia sub control, ceea ce a temperat puternic boomul sectorului imobiliar american. Deşi preţurile scad în termeni lunar, acestea sunt în continuare semnificativ mai mari decât erau cu un an în urmă, când frenezia achiziţiilor era puternică. Nu numai cumpărătorii se retrag de pe piaţa aflată în răcire accelerată. Şi potenţialii vânzători se simt descurajaţi.

Și în România o bancă din cinci avertizează că preţurile pentru imobile vor scădea, arată un raport al Băncii Centrale. Pentru vara aceasta, circa 30% din băncile chestionate de BNR anticipează o tendinţă de scădere a cererii de credite. Subiectul a fost comentat de Bogdan Mugescu, analist economic şi Dragoş Vâlceanu, fondatorul Asociaţiei Brokerilor Imobiliari.

„Toată lumea își dorește ca prețurile să scadă în așa fel încât populația să-și permită să-și cumpere o locuință în condiții financiare cât mai avantajoase pentru toată lumea. Din păcate, noi lucrăm pe costuri și costurile materialelor de construcții au crescut semnificativ, iar în acest moment nu ne putem aștepta la o scădere a prețurilor, cel puțin din acest punct de vedere, al costurilor. Din punct de vedere al cererii, într-adevăr se simte un recul, pentru că populația în momentul de față este într-o perioadă de expectativă să vadă ce se va întâmpla cu prețurile. Deci, cererea a scăzut într-adevăr un pic, dar nu ne așteptăm ca prețurile să scadă din acest motiv", a spus Dragoş Vâlceanu, fondatorul Asociaţiei Brokerilor Imobiliari.