Suspendarea PUZ-urilor Capitalei, o bombă cu ceas cu efect devastator!

Într-un context economic incert privind viitorul, taman cand se dorea o cat mai mare stabilitate financiara, Consiliul General al Municipiului București (CGMB) a hotărât, la data de 26 februarie 2021, să arunce într-un haos generalizat dezvoltatorii imobiliari prin suspendarea - la sugestia primarului general Nicușor Dan -, pe o perioadă de 12 luni, a Planurilor de Urbanism Zonale (PUZ-uri Coordonatoare) aprobate pentru Sectoarele Municipiului București.

În urma declaratiilor date de primarul general al Capitalei, a reiesit faptul că suspendarea PUZ-urilor Coordonatoare era imperios necesară ca urmare a încălcării vădite a prevederilor legale cuprinse atât în legislatia de urbanism, în cea privind protecția mediului, cât și în Planul de Urbanism General al Municipiului București, în special în ceea ce privește asigurarea spatiilor verzi.

Planul Urbanistic General (PUG) al Municipiului București a fost aprobat în anul 2000, prin Hotărârea CGMB nr. 269 din 21 decembrie 2000, pentru 10 ani, a expirat pe 21 decembrie 2010 și a fost prelungit cu câte un an, în 2010 și 2011, apoi cu 3 ani în 2012. În decembrie 2015, CGMB a prelungit perioada de valabilitate a PUG cu încă 3 ani - până pe 30 decembrie 2018, iar în 2018, acesta a fost prelungit până la intrarea în vigoare a noului PUG.

În anul 2013, Primăria Capitalei a semnat cu Universitatea de Arhitectură și Urbanism "Ion Mincu" un contract pentru elaborarea unui nou plan urbanistic general al Municipiului București, care trebuia să fie finalizat în anul 2016, dar care nu este finalizat nici până în ziua de azi. În paralel, din cauza acestor întârzieri, primăriile de sector au inițiat și au fost aprobate (cu excepția Sectorului 1, unde exista un blocaj generalizat) de către CGMB planuri urbanistice zonale coordonatoare de sector în perioada 2018 - 2020.

Implicatiile juridice ale suspendarii PUZ-urilor

Prin HCGMB nr. 65 - 69 din 26 februarie 2021, au fost suspendate HCGMB de aprobare a PUZ- urilor coordonatoare de sector pentru Sectoarele 2 - 6 pentru o perioadă de 12 luni. Anterior HCGMB nr. 65-69/2021, PUZ-ul coordonator al Sectorului 3 fusese deja suspendat în instanță de către Curtea de Apel București. În timp ce posibilitatea de suspendare a actelor administrative de către instanța de judecată este prevăzută de lege, facultatea de suspendare a actelor administrative de către emitentul actului nu este reglementată, ceea ce ridică unele semne de întrebare cu privire la legalitatea HCGMB de suspendare.

În orice caz, până când o instanță de judecată va avea ocazia să se pronunțe definitiv asupra legalității HCGMB de suspendare, efectul juridic este că pentru moment, PUZ-urile coordonatoare ale sectoarelor 2, 3, 5 și 6 sunt suspendate. La sectorul 4 exista o decizie definitiva din 28 aprilie 2021 a Curtii de Apel pe un caz punctual (Serele Berceni), care ar putea debloca situatia in favoarea dezvoltatorilor imobiliari, in general pentru intreaga zona. Cat priveste Sectorul 1, acolo PUZ-ul nu a fost aprobat de CGMB din start, proiectele de dezvoltare fiind blocate, situatia fiind una deosebit de grava. In concluzie, Bucurestiul nu se poate dezvolta (in niciun caz in ritmul necesar, putinele apobari pentru constructii ingreuneaza enorm procesul), consecintele fiind dramatice si le vom explica amanuntit.

Singurul fapt oarecum pozitiv - si care este adus mereu in prim plan de Nicușor Dan si de sustinatorii sai, care tot explică faptul ca nu exista o sistare a dezvoltarii zonale - este pentru circuitul civil, în virtutea principiului neretroactivității legii, conform HCGMB de suspendare, așa ca aceasta suspendare nu se aplică certificatelor de urbanism pentru autorizare emise anterior adoptării HCGMB și autorizațiilor de construire sau de desființare aflate în curs de emitere pentru care au fost deja emise certificate de urbanism.

Din nefericire, insă, situația cererilor pentru emiterea certificatelor de urbanism pentru autorizare depuse anterior momentului intrării în vigoare a HCGMB de suspendare nu este tranșată în mod explicit, mențiunea din hotărâre fiind doar că acestea se vor soluționa conform legislației specifice în vigoare.

Hotararea CGMB nu salveaza spatiile verzi

Principalul argument adus pentru suspendarea PUZ-urilor a fost acela că prin acestea urmau să dispară sute de hectare de spațiu verde. Problema spațiilor verzi din București este într-adevăr una dificilă, fiind reglementată neunitar de-a lungul timpului și negăsindu-și încă o soluționare echitabilă atât pentru interesul public, cât și pentru cel privat, al proprietarilor de terenuri.

În orice caz, suspendarea PUZ-urilor nu rezolvă problema spațiilor verzi, ci doar amână soluționarea unei situații dificile care tot va trebui să-și găsească rezolvarea legală la un moment dat, fie prin expropriere cu o justă și prealabilă despăgubire, fie prin excluderea terenurilor proprietate privată din categoria spațiilor verzi.

Ce spun dezvoltatorii

Dezvoltatorii spun că toate proiectele construite pe un teren de peste 3.000 mp sunt blocate şi înregistreaza pierderi semnificative. Cele mai multe dintre pro¬iectele imobiliare din Bucu¬reşti, rezidenţiale, logistice, clădiri de birouri, industriale au la bază PUZ-urile deja aprobate pentru sectoarele 2-6, iar suspen¬darea face foarte dificilă edificarea unor astfel de clădiri şi, în lipsa unui PUG actualizat, sunt necesare refacerea documentaţiilor urbanistice, ceea ce implică o amânare a oricărui proiect cu o perioadă de 1-2 ani (durata medie a unui PUZ) sau aşteptarea trecerii termenului de suspendare.

Bucureştiul anului 2021 arată diferit faţă de dezvoltarea aprobata intial la PUG din 2000, dacă în urmă cu 20 de ani în zona de periferie exista numai posibilitatea de a construi case, în prezent sunt în derulare proiecte cu blocuri. Mai mult, dacă dezvoltatorii au în prezent autorizaţie de construire şi lucrează la o fază a unui proiect, nu vor mai putea continua proiectul respectiv cu următoarele faze.

„Este un dezastru pentru dezvoltatori, pentru constructori şi proiectanţi dar şi pentru autorităţi care nu vor mai încasa bani din taxe şi impozite în următorii trei ani. Avem o foarte mare problemă cu lipsa de transparenţă şi de predictibilitate.", a spus Antoanela Comşa, preşedintele Asociaţiei Investitorilor în Real Estate din România (AREI), care mai adaugă: „Peste 80% din proiectele rezidenţiale sunt direct afectate. Firmele de arhitectură intra în faliment, iar noi ne vom trezi cu proiectele blocate. Vom intra într-o criză mai mare decât cea din 2008-2009. Nu înţelegem ce se întâmplă, iar suspendare înseamnă că nici nu vom şti, nimeni nu garantează că vom avea un PUG în doi ani, în condiţiile în care acesta nu a fost realizat în zece ani, iar pentru PUZ-uri nu există nicio propunere."

ADU acuza pierderi uriase din cauza unor decizii nelegale

Alexandru Pânişoară, presedintele Asociaţiei pentru Dreptul Urbanismului (ADU): "Nicuşor Dan nu a venit cu nicio variantă de soluţionare. S-a hazardat să suspende în întregime toate documentaţiile de urbanism pentru nişte chestiuni punctuale. Avea la îndemână posibilitatea de a suspenda parţial aceste PUZ-uri, doar acolo unde domnia sa considera că este ilegal, lasand instanta sa se pronunte mai apoi." Reprezentantul ADU mai sustine ca unul dintre articolele hotararii de suspendare a PUZ-urilor nu ar fi legal: "Este vorba despre prevederea conform careia certificatele si autorizatiile de constructie emise deja s-ar supune reglementarilor anterioare. Hotararea ar avea aplicabilitate retroactiva, ceea ce incalca un principiu de drept."

"Ceea ce a lipsit acestui demers este ca nu s-a facut o consultare publica si o dezbatere reala. Nu are in spate o fundamentare corecta. Se invoca nelegalitatea PUZ-urilor, ori acest lucru nu poate sta la fundamentarea unei hotarari de consiliu, intrucat singura autoritate care poate decide nelegalitatea unui act administrativ este instanta de contencios. Legea stabileste niste proceduri foarte clare.", mai sustine Panisoara.

"Masura de suspendare a PUZ-urilor afecteaza investitiile de peste 3,5 miliarde de euro in proiecte care ar trebui sa fie gata in perioada 2020-2023. In plus, apar litigii, pentru ca se poate solicita anularea autorizatiei, ca fiind nelegala, prin aplicarea acestei hotarari. Un litigiu inscris in cartea funciara blocheaza accesul la finantari si la vanzari. Fara finantari, nu vor putea sa continue lucrarile, sa plateasca contructorul, care va fi afectat", explica Alexandru Panisoara.

Bucurestiul va deveni un oras sufocat si imbacsit

Opinia generală a arhitectilor consultati este ca suspendarea PUZ-urilor va avea consecinte dezastruoase. Atata vreme cat nu exista un PUG actualizat, care nu a fost gata nici dupa 11 ani, atunci solutia cea mai buna era aprobarea si existenta acestor PUZ-uri Coordonatoare. "Un oras se dezvolta mereu, este ca un organism viu. De aceea nu poti sa-l blochezi in dezvoltare. Nici sa-l lasi sa creasca haotic nu-i bine, tocmai de aceea trebuie reglementari, iar PUZ-urile Coordonatoare, cele pe sectoare, reprezentau o solutie pana cand ar fi fost gata PUG. PUZ-urile erau aprobate de CGMB si in principiu respectau prevederile unui PUG necesar Capitalei. Acum blocam dezvoltarea fireasca atat la nivel de mari dezvoltatori, cat si la nivel punctual, in toate directiile, ceea ce va face ca Bucurestiul sa devina un oras sufocat si imbacsit. O capitala europeana parăginită, lăsata la voia intamplarii, mai rau decat spatiile verzi care se doresc a fi salvate.", sustine Stefan Dumitrascu, fostul arhitect-sef al Capitalei.

Consecintele sociale ale masurii suspendarii PUZ-urilor

Iata care sunt concret si problemele sociale inerente unei astfel de masuri care "pune pe butuci" dezvoltarea Capitalei, asa cum sunt reclamate de partile afectate:

- Taxele de la buget se vor diminua drastic (1,5% din valoarea proiectelor se virează către bugetele locale. Prin suspendarea PUZ-urilor, acești bani nu vor mai veni);
- Impozitul pe aceste clădiri (nerealizate) nu va mai fi încasat;
- Va spori șomajul, întrucât firmele nu mai au de lucru și vor intra multe dintre ele în insolvență;
- Alte firme își vor reduce capacitatea de lucru (de exemplu nu vor mai produce termopane pentru 1.000 de clădiri, ci doar pentru 50-100);
- Nu se vor mai putea închiria clădirile care se aflau în curs de finalizare și, iarăși, nu vor mai putea fi încasate impozite.

Nicuşor Dan pierde definitiv primul proces pentru suspendarea PUZ-urilor

Intr-un prim deznodământ, judecătorii au decis, la finalul lunii aprilie 2021, suspendarea hotărârii CGMB privind Planul Urbanistic Zonal - Zona de Sud a Sectorului 4. Curtea de Apel Bucuresti s-a pronuntat definitiv si fara alta cale de atac, cu privire la speta fostelor Sere Berceni, pe care s-a derulat si se deruleaza unul dintre cele mai importante proiecte rezidentiale din Capitala si a decis sa respinga alegatiile si sustinerile Asociatiei Salvati Bucurestiul reprezentata de Nicușor Dan, stabilind ca pe acest amplasament nu s-au incalcat prevederile legale in materie si atat PUZ-ul Sectorului 4, cat si PUZ- ul zonal deja existent, au fost realizate cu respectarea tuturor normelor legale de urbanism. Ceea ce deschide calea anularii deciziei CGMB de suspendare a PUZ-ului Coordonator pentru Sectorul 4.

"Masura pedepsirii in bloc a unei intregi arii a economiei, in contextul in care Capitala si zona metropolitana reprezinta aproximativ 30% din intreaga industrie de constructii din Romania se dovedeste un demers neeconomic si nelegal. Autoritatile publice locale trebuie sa gaseasca cai de armonizare si de crestere si nu modalitati de suspendare a unei activitati economice, asa cum este activitatea de construire si de dezvoltare imobiliara", afirmă Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România - URBANIS, cea care a initiat procese in instanta impotriva deciziei CGMB referitoare la suspendarea PUZ-urilor Coordonatoare pentru toate sectoarele Capitalei. In total sunt, deocamdata, pe rolul instantelor 8 procese referitoare la acest caz.

Situatia grava de la Sectorul 1

Cum spuneam, la Sectorul 1 situatia este deosebit de grava, fiind vorba despre un blocaj in toata regula. PUZ-ul Coordonator de sector nu a fost aprobat. In mandatul precedent, cand actualul primar Clotilde Armand lupta impotriva promovarii PUZ prin consilierii USR, avizul de mediu a fost contestat in instanta, fostul edil Dan Tudorache, de la PSD, fiind acuzat ca "vrea sa betoneze Padurea Baneasa si sa faca blocuri in parcuri..." Tudorache a explicat situatia la acea vreme, aratand ca nu este vorba despre asa ceva in PUZ-ul Coordonator al S1, care si acum se afla pe siteul primariei si poate fi consultat de catre oricine, dar nu a avut succes in fata celor de la USR iar instanta a suspendat practic proiectul, cu toate ca ulterior s-a redobandit avizul de mediu.

Dupa ce Clotilde Armand a ajuns primar al Sectorului 1, nici vorba sa se fi inregistrat vreun succes in ceea ce priveste refacerea PUZ-ului - cu aceeasi companie terta sau cu alta - si supunerea spre aprobare, asa că dezvoltarea locala din zonele de nord ale Capitalei, in special - unde sunt, de pildă, foarte multe strazi neasfaltate -, sunt oprite, Sectorul 1 fiind la randu-i suspendat din acest punct de vedere ca si celelalte sectoare care au fost blocate prin hotararea CGMB.

Intre timp, Clotilde Armand si intreaga ei echipa lucreaza prin PUZ-uri parcelate si PUD-uri (Plan de Urbanism de Detaliu), pentru fiecare adresa in parte, dar este un proces extrem de greoi, se pune in dezbatere publica cate 30 de zile, apoi se supune aprobarii, dar acuza principala este ca in lipsa unui PUZ Coordonator (cu specificatii concrete), primarul isi protejeaza doar propria clientela, precum si fidelii USR, transformand intreaga "afacere" intr-una de partid sau pentru apropiati, invocand vechiul PUG al Capitalei, care este - cum spuneam anterior - depasit si caruia i se gasise o "scapare" de reactualizare prin PUZ-urile de sectoare care "updatau" situatia pana cand urma sa apara si sa fie aprobat noul PUG de la Universitatea "Ion Mincu".

Noua echipă de la Sectorul 1 nu doreste o reglementare, mai ales a regimurilor juridice (asa cum facea PUZ Coordonator), intrucat "clientii" ar disparea de prin anticamera. Clotilde Armand a salutat, astfel, decizia lui Nicusor Dan si a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, pentru ca PUZ-urile date pe parcele (cvartale) și PUD-urile "cu adresa" sunt cu mult mai profitabile. Clotilde Armand ar fi putut demult sa ia documentatia veche a PUZ-ului Coorodonator al Sectorului 1 si sa schimbe ce crede ca trebuia schimbat, avantajul fiind ca pe multe din segmente are deja avize luate, apoi sa voteze tot ce doreste, numai ca nu a dorit acest lucru.

In plus, Armand desi "s-a agitat" sa angajeze un nou arhitect sef la Sectorul 1 n-a "reușit" nici pana acum, dupa aproape cinci luni, ca nimeni n-a luat concursul. Iar in lipsa arhitectului sef nu se poate superviza noul PUZ Coordonator, macar pana la anul. Asa ca daca instanta va decide ca Nicusor Dan si CGMB au actionat abuziv, atunci vechiul PUZ Coordonator oricum nu va fi valabil intrucat e suspendat de instanta si nu i s-a cerut deblocarea dupa aprobarea avizului de mediu pentru Sectorul 1, iar pe cel nou nu are cine sa-l avizeze si sa-l supuna aprobarii de consiliu. Drept pentru care se va merge mai departe pe "aprobari punctuale". In lipsa unui arhitect sef, autorizarile de urbanism si de constructie sunt date de "o sefa de compartiment cu delegatie", dupa cum ne informeaza sursele noastre, care "nu mai poate nici ea, ca ii e pana peste cap si ar vrea sa plece..." Un deznodamant mai rau nici ca se putea!