De ce a intrat Nordis în insolvență. Suma creanțelor depășește 720 de milioane de lei

Nordis Management SRL se confruntă cu un blocaj financiar, întrucât nu a reușit să asigure nivelul de lichiditate necesar finalizării proiectelor, din cauza unui cumul de factori specifici, potrivit CITR, administratorul judiciar al companiei. Luni, CITR a publicat concluziile preliminare ale analizei activității din ultimii trei ani, structura masei credale și scenariile posibile de redresare, în contextul în care Nordis este vizată de percheziții.

Printre cauzele care au condus la insolvență, casa de insolvență menționează dezvoltarea simultană a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov), lipsa unei structuri clare de cost/profit în activitatea de dezvoltare și estimări eronate ale investițiilor. De asemenea, neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile în livrarea proiectelor au generat plăți de daune, contribuind la decapitalizarea companiei.

Tabelul preliminar al creanțelor a fost transmis instanței pe 31 ianuarie 2025, iar suma totală acceptată la masa credală se ridică la 728.879.237 lei, dintre care 422.694.049 lei reprezintă creanțe potențiale, derivând în principal din obligații de a face care sunt încă în vigoare. Potrivit CITR, finalizarea proiectelor imobiliare aflate în desfășurare constituie o premisă esențială pentru protejarea investițiilor clienților Nordis Management SRL. În prezent, administratorul judiciar analizează mai multe variante de reorganizare a companiei.

"CITR, în calitate de administrator judiciar al Nordis Management SRL, face cunoscute concluziile preliminare ale analizei activităţii din ultimii trei ani, structura masei credale precum şi scenariile posibile de redresare a companiei. Cu toate că modelul de business al Nordis Management SRL de a finanţa proiectele imobiliare prin avansuri încasate de la cumpărători este unul uzual în industrie, compania a ajuns într-un blocaj întrucât nivelul de lichiditate necesar finalizării proiectelor nu a putut fi asigurat din cauza unui cumul de factori specifici. În principal vorbim de neîncadrarea în termenele asumate de finalizare, decapitalizarea accelerată datorată scăderii abrupte a volumului de vânzări şi a obligaţiilor de plată generate de nerespectarea termenelor precum şi dezvoltarea în paralel a mai multor proiecte care au avut un efect negativ asupra întregului portofoliu al Nordis Management SRL", anunţă CITR.

Tabelul preliminar, care a fost trimis la instanţă în data de 31.01.2025, este actul procedural prin care se determină cuantumul total al datoriilor pe care compania le are faţă de creditorii săi la data intrării în insolvenţă. Totalul creanţelor acceptate la masa credală este de 728.879.237,17 lei, din care 422.694.049,46 lei reprezintă creanţe potenţiale, care izvorăsc în principal din obligaţii de a face care sunt în prezent în vigoare. Acestea au fost înscrise sub condiţia suspensivă a încetării contractului şi implicit a obligaţiilor care subzistă astăzi în sarcina Nordis Management SRL. Altfel spus, creanţele vor deveni efective iar creditorii vor putea solicita restituirea lor doar în cazul în care compania nu-şi va respecta obligaţiile principal asumate, de transfer al dreptul de proprietate, predare, finisare sau mobilare cu privire la imobilele promise.

"În cazul specific Nordis Management SRL, pe lângă furnizorii clasici, creditorii bugetari şi cei salariali, am identificat 3 tipologii de creanţe specifice clienţilor companiei (promitenţi-cumpărători şi actuali proprietari), respectiv:

(1) clienţi cu promisiuni de vânzare-cumpărare în derulare, care prioritar au dreptul de a primi apartamentele promise, iar subsidiar (în condiţiile în care livrarea nu poate fi realizată din orice motiv), dreptul de a recupera sumele plătite cu titlu de avans/preţ. În cazul în care proiectele vor fi finalizate şi apartamentele livrate conform promisiunilor în derulare, datoria totală ar fi redusă cu peste 350 milioane lei.

(2) clienţi care au decis să se retragă din proiect şi să opteze pentru rezoluţiunea promisiunilor, care au doar dreptul de a recupera sumele investite;

(3) clienţi care astăzi sunt proprietari, însă apartamentele nu sunt la stadiul promis (nefiind finisate/mobilate) şi/sau nu au fost predate (în acest caz, creditorii au solicitat înscrierea în tabel cu contravaloarea întregului preţ achitat, având opţiunea, în caz ca nu se predau apartamentele, să solicite desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare şi restituirea banilor)", precizează casa de insolvenţă.

Predarea apartamentelor şi finisarea/mobilarea lor ar diminua totalul datoriilor cu peste 55 milioane lei. Masa credală a crescut pe toate categoriile de creditori expuşi mai sus, cu calcul de daune, dobânzi, penalităţi, cheltuieli de judecată (pe lângă avansuri), cu o valoare de peste 40 milioane lei.

Conform legii, oricare dintre creditori poate să formuleze contestaţii în termen de 7 zile de la publicarea tabelului în Buletinul Procedurilor de Insolvenţă.

Cauzele insolvenţei:

1. Decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Braşov). În perioada 2019-2020, Nordis Management SRL a iniţiat simultan trei proiecte imobiliare în Mamaia, Sinaia şi Braşov, finanţându-le prin avansuri din promisiuni de vânzare-cumpărare. Lipsa unei gestiuni separate a fondurilor pentru fiecare proiect a creat o interdependenţă financiară riscantă. Această abordare, combinată cu absenţa unei evidenţe clare a alocării resurselor, a amplificat vulnerabilitatea întregului portofoliu, crescând semnificativ riscul de eşec pentru toate proiectele în caz de dificultăţi într-unul dintre ele.

2. Activitatea de dezvoltare nu a fost împărţită pe centre de cost/profit. În urma analizei realizate, administratorul judiciar a constatat că toată activitatea companiei s-a desfăşurat ca un tot unitar. Această abordare a generat multiple deficienţe operaţionale şi financiare, incluzând lipsa controlului şi monitorizării eficiente a costurilor, imposibilitatea evaluării profitabilităţii individuale a proiectelor, dificultăţi în urmărirea alocării finanţărilor, incapacitatea de a anticipa şi preveni blocajele de cash-flow, precum şi riscul de contaminare financiară între proiectele performante şi cele nerentabile. Aceste deficienţe au afectat semnificativ capacitatea companiei de a lua decizii informate şi de a gestiona eficient resursele financiare.

3. Estimări eronate de investiţie. Conform documentelor puse la dispoziţie de reprezentanţii companiei, lipsa împărţirii pe centre de profit a condus şi la estimări eronate ale costurilor cu privire la anumite proiecte imobiliare, ceea ce a contribuit la starea de dificultate. Spre exemplu, pentru dezvoltarea proiectului din Sinaia suma estimată pentru lucrările de punere în siguranţă a terenului conform celor două autorizaţii de construire este de 3.3 milioane lei. Însă, din cauza situaţiei faptice a terenului, cheltuielile înregistrate în perioada analizată aferente proiectului dezvoltat în Sinaia, doar pentru etapa menţionată, s-au ridicat, conform înregistrărilor contabile, la 15,09 milioane lei, cu o diferenţă de 9,53 milioane lei faţă de estimările iniţiale.

4. Neîndeplinirea obligaţiilor contractuale şi întârzierile în livrarea proiectelor au condus la plata de daune şi la decapitalizarea companiei. Conform contractelor încheiate cu investitorii, în situaţia în care Nordis Management SRL nu îşi respecta obligaţiile contractuale asumate, compania era obligată să suporte diverse tipuri de daune. Aceste daune erau fie prevăzute în mod explicit în promisiunile de vânzare-cumpărare, fie erau negociate de părţi în momentul apariţiei situaţiilor de nerespectare a termenelor de livrare asumate. Aceste mecanisme de stabilire a daunelor au contribuit la creşterea presiunii financiare asupra companiei, afectând capacitatea sa de a menţine fluxurile de numerar necesare pentru continuarea proiectelor în curs. Cuantumul total al cheltuielilor cu despăgubiri, amenzi şi penalităţi înregistrat în contabilitate în perioada analizată este de 42,33 milioane lei. Pe lângă daunele generate, neîndeplinirea obligaţiilor contractuale şi întârzierile au dus la solicitări de rezoluţiune a promisiunilor de vânzare - cumpărare şi restituirea avansurilor, ceea ce a avut de asemenea impact negativ asupra lichidităţilor companiei şi finanţarea proiectelor în curs.

"Modelul de business al Nordis Management SRL se bazează în principal pe colaborarea cu parteneri comerciali şi furnizori din acelaşi grup. Acest tip de organizare, care presupune multiple tranzacţii, contracte şi operaţiuni de compensări intra-grup, aduc necesitatea unei verificări încrucişate atât a naturii contractelor, tranzacţiilor şi operaţiunilor încheiate cu firmele din grup, cât şi a modalităţii de stabilire a preţurilor. Ca să poată fi fundamentată o concluzie privind atragerea răspunderii personale a conducerii societăţii pentru cauzarea insolvenţei este necesară completarea analizei cu verificarea înregistrărilor din contabilitatea Nordis Mamaia SRL, Nordis Hotel SRL şi Lampp Building Project SRL, raportat la datoriile şi creanţele reciproce şi în legătură cu Nordis Management SRL, care au făcut obiectul multiplelor operaţiuni de compensare, dar şi verificarea serviciilor facturate intra-grup în baza cărora au fost operate compensările. Toate aceste companii sunt în insolvenţă şi vor fi analizate în perioada următoare", arată CITR.

În acest sens este nevoie de realizarea unei expertize tehnice care să evalueze toate proiectele aflate în diverse stadii de dezvoltare, şi care trebuie să fie realizată prin metoda costului, precum şi a unei expertize contabile care va trebui să includă şi analiza relaţiilor comerciale dintre Nordis Management SRL şi principalii parteneri de business.

Prin urmare, analiza CITR continuă pentru identificarea unor eventuale cauze suplimentare care au contribuit la decapitalizarea companiei, cauzând astfel intrarea în insolvenţă.

Finalizarea proiectelor imobiliare aflate în derulare reprezintă premisa care ar asigura într-un grad mai mare protejarea investiţiilor clienţilor Nordis Management SRL. Pe când scenariul intrării în faliment ar presupune vânzarea activelor în stadiul actual, cu un grad redus de acoperire a creanţelor. În acest sens, la acest moment, sunt analizate următoarele opţiuni de reorganizare:

Nordis Mamaia: Reprezentanţii companiei au prezentat un plan de finalizare etapizată prin vânzarea unor imobile excedentare, generând capital necesar pentru cadastrarea şi livrarea primului bloc pana la sezonul estival 2025. În paralel, reprezentanţii companiei şi CITR poartă discuţii şi cu alţi investitori pentru completarea finanţării întregului proiect.

Nordis Brasov: Reprezentanţii companiei se află în negocieri avansate cu un investitor interesat de preluarea şi finalizarea proiectului, ceea ce va putea conduce la livrarea imobilelor către cumpărătorii din proiectele din Braşov.

Nordis Sinaia: La acest moment nu a fost identificat un investitor interesat, dar "suntem în proces continuu de prospectare a pieţei de profil pentru identificarea unor soluţii viabile", arată CITR.

În scenariul finalizării celor trei proiecte, vor fi disponibile pentru vânzare 414 unităţi din totalul de 1.966 aflate în curs de dezvoltare, conform informaţiilor furnizate de companie.

În această primă etapă a procedurii de insolvenţă, echipa CITR a notificat peste 1.500 de creditori, a analizat peste 1.000 de ante-contracte, contracte de vânzare şi alte operaţiuni care au generat un drept de creanţă, a realizat analiza preliminară a cauzelor insolvenţei şi a demarat inventarierea şi evaluarea bunurilor companiei. Pentru analiza preliminară, echipa CITR a analizat documentele financiar-contabile ale companiei din perioada 2021-2024, care conţin peste 150.000 de tranzacţii. De asemenea, tabelul preliminar al creditorilor a presupus analiza a peste 1.000 de declaraţii de creanţă, echivalentul a 100.000 de pagini.

"În acest cadru de complexitate, CITR va continua să asigure toate resursele necesare şi utile derulării cu celeritate a tuturor demersurilor necesare în acest proiect şi va continua să informeze periodic şi transparent toţi creditorii făcând eforturi în identificarea celor mai viabile scenarii de redresare a proiectelor imobiliare", menţionează CITR.

Poliţiştii Direcţiei de Combatere a Criminalităţii Organizate, împreună cu procurorii Direcţiei de Investigare a Infracţiunilor de Criminalitate Organizată şi Terorism - Structura Centrală, fac luni 65 de percheziţii domiciliare, pe teritoriile României şi al Principatului Monaco (63 în municipiul Bucureşti şi în judeţele Ilfov, Constanţa, Galaţi, Giurgiu, Bistriţa-Năsăud şi Prahova), într-un dosar penal privind săvârşirea infracţiunilor de constituirea unui grup infracţional organizat, delapidare cu consecinţe deosebit de grave, spălare a banilor, evaziune fiscală, înşelăciune cu consecinţe deosebit de grave, stabilirea cu rea-credinţă de către contribuabil a impozitelor, taxelor sau contribuţiilor. Cercetările vizează 40 de persoane fizice şi 32 de firme. Conform G4Media, pPrintre cei vizaţi de percheziţii se numără şi acţionarul principal al firmei Nordis, Vladimir Ciorbă - soţul fostei şefe PSD a Comisiei Juridice din Camera Deputaţilor, Laura Vicol, iar o percheziţie are loc şi la sediul central al companiei din Bd. Aviatorilor din Capitală.